不動産業界に蔓延する高預かりについて②

不動産業界に蔓延する「高預かり」は何も最近に始まったことではありません。昔からあります。

”不動産業”　とは　基本的には　”不動産仲介業”　であり、車や貴金属の様に　”買取”　が主な業態ではありません。

 

"買取査定”　であれば一円でも高い価格を提示してくれた不動産会社に売ればいいだけです。

しかしながら、”仲介査定”　では　”高い価格”　＝　”成約価格”　ではないのです。

 

つまり　”買取査定”　と　”仲介査定”　は似て非なるものであると認識すべきです。

 

 

画像にあります、　２０１８年３月１８日号　住宅新報の高預かりに関する部分の記事をそのまま引用させていただきます。

（記者Aと記者Bとの対話形式になっています）

 

A　それとは違って。自宅の媒介の依頼時に、不動産会社が相場よりも、かなり高い査定額を提示して「絶対に売れますよ」と太鼓判を押したそうなのです。ただ、未だに売れる気配がなく。虚偽だったと怒っています。

 

B　それは「高預かり」とかいう手口だな。

 

A　高値で売ってくれるのならば、売主としては、うれしいはずなのですけれど。

 

B　実際は違うのだよ。よほどのことがない限り。「相場価格」近辺でしか売れないのに、目論見があって、「高値」で売れると約束するのさ。

 

A　売却査定を複数社にするのが一般的ですし、売主としては1円でも高く売りたいのだから、その中で最も高い価格を提示した先に依頼をするのは、普通のことですよね。

 

B　それは本当にその高値で不動産が売れる場合だろう？だが実際は、他社との競合の手前、高値の査定価格を提示する。その後は大して販売活動に力を入れない。それでは売れるわけがないから、適当な期間を待って、「なかなか売れないので、少し値段を下げましょう」などと売主に提案する。

売主は仕方がないから、当初に設定した価格を段々と下げていく。その後も、その不動産会社は広告費も掛けずに積極的な販売活動はしないから、最終的には、ずいぶんと経った後に、相場価格か、もしくは、それよりも安い価格で売却するように売主を説得する。最後には売主に損切りをさせるようだな。

 

A　そうしたひどい話があるのですね。そこまでしなくても、初めから相場近辺の査定価格を提示し、媒介契約をすればいいではないですか？

 

B　それだと、他社との競争に負けて、媒介契約が取られてしまう恐れがあるじゃないか。だからまずは、かなり高値で売却査定価格を提示して、売主の気持ちを惹きつけておいて、その売却物件を「囲い込み」してしまおうという魂胆なのだよ。

 

A　宅建業法によれば、「価格または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない」となっています。意見の根拠は、価格査定マニュアル（不動産流通推進センターなど）に基づいたり、周辺の類似取引実例などの合理的は説明がつくものを必要とされていますよね。

 

B　不動産鑑定評価法で登録を受けていない者は不動産鑑定業を営めないから、厳密な意味の不動産価格ではないし、また、宅建業法上の価額または評価額は売主の「依頼価格」（＝希望価格）と解されているから、それを都合よく解釈して悪用しているんだよ。一方で売主側の姿勢にも問題がある。媒介契約を結ぶと販売活動の進捗には興味を示さなくなる場合もある。チェック機能が働かないのさ。

 

A　売主は売却金をあてにして購入計画を立てる場合もあるので、生活設計までも壊しかねないですけどね。

 

B　「営業成績を上げるため」、では許されない話だよな。業界として厳罰に処する仕組みをつくるべきだな。

 

 

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不動産業界に蔓延する高預かりについて③に続きます

 

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